今天的华侨城是一座优美、独具特色的现代化海滨城区，而在20年前，这片土地上荒草丛生，一批批偷渡者在此下水，一草一木了他们苦涩的泪水。谁也想不到20年后这里竟彻底改头换面，锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗及欢乐谷四大主题公园相继在这里建成。
深圳自然旅游资源匮乏，华侨城的四大主题公园成了深圳旅游的“招牌菜”。20多年来，以华侨城为代表的深圳主题公园一高歌。
有数据显示，深圳主题公园60％左右的客源来自珠三角地区。综合开发研究院旅游与地产研究中心宋丁教授就曾指出，珠三角蕴藏着中国最好的旅游消费资源——4000万的潜在消费者，4000美元的人均P，发达的公交通网络。
深圳主题公园的客源市场范围是指240公里或3小时汽车距离内，游客能在一至两天内往返。具体范围包括珠江三角洲的广州、珠海、中山、顺德、佛山、江门以及惠州等，每年经过广州和深圳的过夜游客超过2000多万。“邻居”本身有600多万人口再加上每年1200万的入境游客，还有澳门的游客资源，整个粤港澳大珠三角地区每年游客市场的规模达到6000万人次。这样一块肥沃的市场资源，无疑让内地其他城市的旅行社和景点大为眼红。
黄于中在深圳开出租车已经8年了，他的体会是现在去锦绣中华、民俗文化村的游客少了。“上世纪90年代，我经常出没游客密集的火车站、宾馆，那时大概半数客人一上车就说‘去锦绣中华’。现在锦绣中华不如以前热闹了，客人也没那么多了。”在华侨城集团内部，甚至还有人提出，不如把两个主题公园开发房地产。
作为中国主题公园始作俑者的马志民也有同感，在他看来锦绣中华和民俗文化村越来越“”为主题公园群中的配角，他对此忧心忡忡：“是门票把游客挡在门外！”目前，锦绣中华和民俗文化村采用式门票模式，定价120／人的门票可以参观两园。马志民说，这有点强买强卖的味道，有的游客只有时间看一个景点，有的游客只对一个景点感兴趣，有的游客已经参观过一个景点，他希望重新规划一套“灵活多变”的价格策略。
“片面将门票收入作为主要的收入来源，这也是全国数千主题公园普遍存在的问题。”宋丁认为，国内的主题公园都将门票收入作为主要的盈利点，而实际上并非如此。
马志民也持同样意见，他说，世界上成功的主题公园主要盈利点是娱乐、餐饮、住宿等项目，门票收入只作为日常费用的弥补，而目前国内大部分主题公园都将门票收入作为主要的收入来源。另外，中国带薪休假制度尚未普及，主题公园把一年的盈利希望都寄托在114天节假日中，其余200多天时间多数“空放”，园内资源白白浪费。
锦绣中华、民俗文化村是四大主题公园中投资最少的，仅2个亿。马志民在原先票价的基础上适当降低门票价格，并且将门票转变为二次消费的代金券，可用于园内游乐项目的消费。通过这种方式来提高游客游园率和重游率，同时也为增加游客园内消费的可能性打下良好的基础。
环球嘉年华在2004年上海站为期一个月的巡游中，毛绒玩具所消耗的代币总额为6000万元，而其所有玩具都是嘉年华通过购买迪斯尼玩具版权之后，在福建一个玩具厂进行批量生产，这样的总成本只有2300万元，这其中3700万元的毛利可以说相当惊人。而这样的毛利正是嘉年华30元的代币式门票发挥了重要作用。
1985年5月，时任中旅总经理兼华侨城指挥部主任的马志民带领一个小组前往欧洲考察。当看到荷兰的“国”时，他顿时大受。他想，小小的微缩景观能尽览荷兰名胜，为什么不能把中华五千年文明史和丰富的旅游资源浓缩成一团，让游客在短短的时间里，领略中华民族的精深。一个关于锦绣中华主题公园的雏形在马志民脑海中出现。
在华侨城片区开发旅游也了招商引资建设工厂的初衷，华侨城指挥部的绝大部分人投了反对票。有人说，有1亿元投资不如去搞房地产。有人说，即使要搞旅游，为何不搞新鲜刺激的游乐场，何必要去修“长城”。更有人地说：“古有秦始皇修长城，今天是‘马始皇’修长城。”
随后，中国第一个主题公园锦绣中华就在一片猜疑和反对声中开工了。在建锦绣中华时，原建筑用的是什么材料，他们就用什么材料。建微缩长城景观时，他们按古长城相同的材料，用了650万块烧制的小砖，同时也根据长城的不同历史年代用不同的材料制成，力求与古长城的原貌一致。
1989年9月，锦绣中华建成了，正式对外，当天没有庆典，也没有对外宣传。但是，意外的是首日入园人数就超过3000人。那年国庆期间，每天都有3万多人拥入园中，深南大道不得不封闭一半用来停靠车辆。当时有调查显示，国庆期间深圳的冲印店中80％的照片是锦绣中华的景观。公园里人满为患，锦绣中华甚至在电视上播放了第一则广告：“希望深圳本地市民暂时不要参观锦绣中华。”1989年11月，锦绣中华才名正言顺地举行了开幕仪式。对它好评如潮，珠三角迅速掀起一股“锦绣中华热”。
1998年10月开业的欢乐谷景区，是华侨城集团第四个主题公园。在追加投资后，2002年欢乐谷二期全面，欢乐谷主题公园占地达到35万平方米，总投资8亿元人民币，整个主题公园分为8大主题区，从美国、、荷兰等国引进众多全国乃至亚洲独有的高科技项目100多个，其中包括世界落差最大的“激流勇进”、中国第一座悬挂式过山车“雪山飞龙”、中国第一座巷道式“矿山车”、中国第一座惊险之塔“太空梭”等等，这些高科技、高品质硬件设备的引入，使欢乐谷从一开始便与世界先进主题公园站在同一水平线上。
欢乐谷主题公园的规划及项目设计遵循了“体验即是生活，生活即是体验”的现代休闲。一方面注重项目的高科技表现手段，另一方面强化满足游客参与、体验新型时尚娱乐的需求。
和华侨城其它主题公园一样，欢乐谷2003年追加投资5000万元用于改旧建新。新推出国内首个大型水上情景剧《欢乐水世界》；而传统项目《地道战》全新改版包装，增加烟火等特效表演，增强项目的现场感和游客的体验快感；四维电影《疯狂赛车手》在欢乐谷举行亚洲首演，实现了全新视、听、触全方位感受的跨越。园内所有项目都立足于科技与艺术的结合，每个项目都包含了丰富的文化内涵。
欢乐谷的市场部经理何龙认为，深圳市市中心的西移也为欢乐谷等主题公园的发展提供了契机。据悉，全新的欢乐谷三期也将于明年年中，三期主题公园与之前的深圳主题公园有何不同呢？“将成为深圳现代都市娱乐体验中心，具有适合年轻人反复消费、游玩性高的特点，而在时间上，将以夜间活动和群体活动为主。这样的形式和时间分布也是对深圳整个主题公园的不断完善”。
1991年10月1日，与锦绣中华一墙之隔的中国民俗文化村正式。这一天，深圳湾畔，骄阳当空，彩旗飘舞，在热烈欢快的锣鼓唢呐声中，来自的1500多位嘉宾出席了民俗文化村的开幕仪式。这一次不同两年前，嘉宾云集，场面隆重而热烈。五彩艳丽的服饰、古朴原始的村寨、原汁原味的乐舞、扣弦的表演无不让人叹为观止。
如果说锦绣中华微缩景区向人们展示的是中华大地的伟大壮丽，那么，中国民俗文化村则向人们展示出中国56个民族人民友好相处、亲如一家的和睦景象。他们就如同一对孪生姊妹，代表着中国文化。下面的数据今天看来别有意味。
1992年春节期间（初一至初五），锦绣中华微缩景区和中国民俗文化村两景区共接待游客27万人，最多一天，两景区游客达6.4万人，其中民俗文化村入园游客4.6万人，创下了日接待游客的最高纪录，这个纪录直至今日未被国内任何一家主题公园打破。
这座占地18万平方米的民俗文化村，按原大比例，建有我国21个民族的24个各具特色的村寨、庭院和街市。其中，16个村寨的村民们在各自的村寨向嘉宾们奉献具有浓郁乡土风味的民族歌舞。80个景点的节目全部由当地民族演员表演。村内将每月举行一次像火把节、泼水节一类的大型民间节庆活动。
每当夜幕，气势恢弘的民族歌舞艺术大开始，奔放的鼓乐队、欢快的龙灯队、诙谐的民间社火、端庄典雅的民族时装队，在民俗村内缓缓前行；民俗村内的民族音乐喷泉随着音乐喷出五色水柱，景区夜空的游离光束，把游客带进欢乐的，带进中华民族生活的美妙诗篇之中。“锦绣中华”是以静态的景观反映我国自然风光与人文历史：“民俗文化村”则是以动静结合的形式来展现我国的民俗文化。
1994年6月18日，第一批游客从深圳世界之窗的中华门走出了“国门”，踏上了周游“世界”的历程。而从此，世界之窗也踏上了不断增加自身吸引力，与国际化主题公园比肩之。
花最少的钱办最多的事，一向是大部分国人对旅游的要求，因此，对10年前的人们来说，能界之窗看看，过把“出国瘾”，简直是对梦想的慰藉——在118个景点中，1：1的景点有21个，就连园内的“思想者”等50多尊世界名雕，所用材质都是和原作一样的。这样的吸引力创造了1994年10月2日一天入园人次7.6万的“中国企业吉尼斯纪录”，这个“单日入园人数之最”至今无人打破。
国内效仿者众，成功者寥寥。而世界之窗却在10年间创造了每年入园人数230万人次以上、10年累计游客量2650万，经营收入32亿元的业绩。
成功之道在哪里？最重要的一点经验就是，主题公园的文化内涵精致地确立以后，还需要不断地丰富与提升。主题空间的凝滞，往往就意味着主题公园衰退的开始。
1998年，世界之窗着手进行的第一个参与性项目，是在美洲区科罗拉多大峡谷和尼亚加拉大瀑布间建设探险漂流项目。20个月，即收回全部投资。而从2000年至今不断增加投资建设的项目无不是在同一个文化主题下，增加体验性的项目。当人们的游览方式从观光型向休闲型，再向体验型转变的时候，主题公园也必须主动地迎合。世界之窗的广告语从“您给我一天，我给您一个世界”，增加了“世界有您更精彩”正说明了这一点。
10年来，世界之窗晚会不断更新，1998年开始与观众见面的《创世纪》，至今演出累计已达1800场，观众总数超过500万。而《新世纪》也正在紧张的排练中，作为新的特色文化产品，将把世界之窗的主题特色推到新的境界。
成功建造“锦绣中华”、“中国民俗文化村”和“世界之窗”的马志民被誉为“中国主题公园之父”。他1932年生于广东台山，1985年任中旅集团常务副董事长兼总经理，是中国旅游业主题公园建设的者。
马志民已经退休，每次从回深圳，他都要到景区去逛逛，挑一些毛病，小到一个花盆的摆设、一张椅子的添置。即使在国外，看到别人的先进经验，他也会马上发电报回来。他说，华侨城承载了他太多的壮志和梦想。
他认为文化是主题公园的“命脉”所在。对于在民俗文化村里兴建的滑草场他举起反对牌，“我更赞成之前营建潮汕文化区的规划”。在他看来，锦绣中华、民俗文化村这对“高龄姐妹”的将来应该更加美好，关键在于不断地挖掘文化内涵，开发新的项目。
马志民对民俗文化村的村寨歌舞表演称赞有加，他认为大型人文表演是华侨城营造主题公园文化的主要武器。迪斯尼乐园是迪斯尼艺术的具体化。迪斯尼先生将他构思设计和拍摄制作动画电影所运用的色彩、魔幻、刺激、娱乐、惊栗和游乐园的特性融合起来，把游乐园以一种戏剧性、舞台化的方式表现出来，形成了一个模拟的乌托邦世界，使游客很容易找到欢乐和知识。迪斯尼乐园是其创造的影视产品的延续，任何一个到迪斯尼游玩的人，都在想象自己是某部影片的某个角色，然后去经历电影中的情节。而民俗文化村的这种表演区别于欧美主题公园的“影视表演”，是一种“人文表演”。它深入挖掘民族文化中优秀的东西，完全是华侨城的原创。“在与国际一流主题公园博弈的对垒中，我们必须扬长避短”！
李舟认为，主题公园和其它旅游产品的共同点在于，市场半径首先是本地市场，其次才是周边市场，而对深圳的主题公园来说，本地经济发达，周边市场的经济承受力也很强，这些市场组成部分都是对深圳主题公园很好的支撑。值得一提的是，接近港澳地区，不是市场，而是为主题公园市场的可持续发展提供了重量级的依托。
和中国其它主题公园不同，深圳本地自然资源、人文资源并不丰富，因此，主题公园的客源不容易被分流和弱化，这也是优势之一。
李舟指出，深圳主题公园的兴盛还蕴涵着一种“华侨城”现象——企业组合、股份制运作、善于接受外来文化和管理体制、注重宣传，这样的系统滚动发展为不断创新，保持生命力提供了可能。
深圳的主题公园属于规模经济，几大主题公园不断，相互借鉴攀升，这在中国其它地方都是没有的。这样的规模经济不仅是深圳的成功，也为中国主题公园的发展提供了借鉴作用。
“主题公园的本质是文化，因此，主题公园和其它旅游产业有所区别，是通过另一种形式表现文化，同时拓展了文化产业的。”
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