易乐德咨询服务有限公司与新浪乐居联合制作，易乐德咨询服务公司总裁魏瑞安先生，由易乐德CEO魏瑞安先生为您介绍美国地产界的黑马亚特兰大的崛起，以及精品好项目亚特兰大第二乐章的相关介绍。
主持人：目前我们中国投资者是美国房产市场上最大的海外买家，那在美国的一些超级一线城市，比如说像纽约、、等地都能看到非常多的华人的身影。那今天在这儿呢我们要跟大家分享一个新的、美国房产投资界的黑马——亚特兰大，那今天在这儿我们也特别荣幸的邀请到了易乐德咨询服务有限公司总裁魏瑞安——魏总来跟我们大家分享一下关于美国房产投资的情况，欢迎魏总。
主持人：刚才也提到了我们中国投资者是美国房地产市场最大的买家，那么我们也能看到现在这个中国买家在美国房地产市场的购买力是越来越强了，那么我们是不是可以从这个背后能够分析出为什么我们中国人这么喜欢在美国投资房地产呢？
魏总：其实我开始做这个行业的时候，中国人不是第一也不是第二，可是目前这几年都是第一，这个话题可以从两个角度来分析；第一就是中国这边的市场，近二十年随着房屋的增长，还有各个家庭资产的累积到现在这个阶段已经颇具规模，从现在往后就是一个要考虑全球资产配置的问题，就是资产的保值；然后，换一个角度就是美国那边的情况，十年前我们都知道因为金融危机，美国的房价就跌了不少，大概有平均百分之三十，最近几年都是回升期，一开始前三年最受欢迎的城市是纽约和，中国的客户就跟风去投。在接下，近三年你会看到超过百分之十的增长的只有个别的几个城市，比如说西雅图，还有丹佛这些城市，还没有那么多的中国客户投资到这些城市。可是，接下来三年不会是这些城市了，会是一些新兴的城市，比如说奥兰多还有亚特兰大。其实也可以考虑美国内部人口的布局来分析这个市场。
魏总：早期的就是纽约、、，就是美国一些最核心的几个城市，可是这些城市近五年、十年已经涨得特别贵，它的涨幅空间，包括它最近的销量速度、交易额没那么多，所以需要往其他的城市、其他的市场来走。
魏总：这个是一个很好的投资战略，但是得看是哪个城市，有很多城市，要看哪一个接下来会涨的很快。
主持人：对，城市很多，但是我们要看哪个城市值得入手，那么今天我们就跟大家来分析关于亚特兰大。那亚特兰大我们很多中国投资者对这个市场并不是很熟悉，或者对这个城市不是很了解，那您也在这儿跟我们大家简单的介绍一下亚特兰大这个城市的情况。
魏总：亚特兰大有着经济特别特殊的地儿，它是美国的一个十大城市，世界500强企业的总部非常多，是美国第三大的集中点，我相信大家最喜欢的美国的饮料就是可口可乐，它的总部就在亚特兰大，还有二十六个其他的500强的总部也设在亚特兰大，包括奔驰、保时捷，还有CNN。那是为什么呢？就是因为那儿的税收和平均的生活费都是比较低，而且还有一定的文化底蕴。此外，很少有人知道亚特兰大的机场是全球最繁忙的机场，比、上海、纽约、伦敦还要多，它是一个交通的枢纽，所以很多的飞机要通过亚特兰大，在亚特兰大停留；那儿的游客也很多，大概每年4200多万；而且明年会有“超级碗”——美国的football，特别受欢迎的一个节目。最终，要提到亚特兰大是全美除了好莱坞、纽约之外的第三大的影视，很多电影你看到的可能以为是曼哈顿，其实就是亚特兰大。
魏总：非常多，你站到五十来层，你看到外面，这儿虽然是一个非常大的城市，除了三个核心的商圈，其他的地方都是森林覆盖，中间才是房子，没有雾霾。
主持人：中国买家在选择海外投资城市的时候其实都很关注教育，因为很大一部分群体是为了孩子的教育才选择到国外去买房子，那我想知道亚特兰大这个城市的教育情况是怎样的呢？魏总：教育可以分几层，第一就是基础教育，小学、初中、高中，我跟很多客户说，他们选择在哪里生活，每一个大城市都有超级好的学校，也有差的学校。城市跟城市比也没有太大的意义，一流城市有一些地区、学区非常不错，可是咱们这个项目是在市中心，旁边就有佐治亚理工大学，在美国只有三个排名最高的理工大学，第一当然就是麻省理工，第二个就是州立理工大学，第三就是佐治亚理工大学；而且这个学校在中国也准备建一个校园，是在深圳，可以收5000个孩子，说明他们跟中国已经有十多年的交往历史。
主持人：我在看社交上有人这样形容亚特兰大，说跟我们国家的重庆很像，重庆也是一个国际化大都市，但是它房价水平没有那么高，但是人们享受的这种生活以及配套都很好。那么我想问亚特兰大房价的水平是怎样的呢？
魏总：亚特兰大是一个非常大的城市，它有市中心，不过大多数的人是住在郊区，金融危机以来，法拍房等特别大面积的房屋特别便宜，十几万就可以买得起，那现在这个趋势已经结束了，再也找不到那种法拍房了，我去的时候看的那个项目，都是在郊区，45分钟往外，也有30分钟的，一去就是一个多小时，因为有堵车。我就觉得这个房价特别便宜，可是这个项目不是在郊区，它是在市中心的市中心，那是完全另外一个概念。如果要在郊区买一套房，它可能增值空间现在也不算特别多，因为它的面积，到处都是土地，所以土地加上建设成本基本上就是这么一个价。如果你是市中心的市中心那就是一个稀缺的房产，没有办法去复制，所以这个是很有价值的，很有增长的空间。
主持人：我们说买房呢要找一个好的地段，郊区跟市中心其实不是一个水平的，那我之前看过一个报告，是在《2017上半年胡润海外置业投资回报指数》中提到，亚特兰大房价年增长率达到了7.8%，投资回报率达到了8.1%，这个水平其实是高于、等地的。那么您对这个数字您是怎么看的呢？
魏总：我本人来自于，是第一批或者第二批之间的增长速度的城市，它永远有它的价值在，可是它增值的部分现在是挺慢的，低于5%，或在5%左右，人口在快速增长的地方，比如说亚特兰大，他是大都市中人口增长第二多的城市，所以因为人口在增长，它的房价也确实在增长，豪宅也就是高端公寓，二十年来都没有一个新的项目上市，所以这个项目可能是第一个能够满足累积下来的需求的项目。
主持人：那么今天我们来跟大家分享第二乐章这个项目，我们这儿有一段视频，在我们了解这个项目具体之前，先给大家看一下这个视频，我们一起来了解一下这个项目。
魏总：视频里所有的景观，你看到的都是真实的，因为我们是用无人机来拍摄的，然后在放到这个短片里。这个项目的设计师和建筑师都非常的著名。
魏总：这个项目的概念就是把曼哈顿最的质量的产品放在了亚特兰大，可是价格却只有它的三分之一，享受的配套却是一样的。它旁边的公园叫做皮德蒙特公园就是一个非常著名的公园，跟纽约的中央公园一个水平。还有IMAX影院。很少有人知道晚上亚特兰大的景观跟大都市，像曼哈顿或者其他的城市一样。
主持人：好，我们这个视频先看到这儿，那么我们下面来详细的了解一下这个项目的情况。刚才从视频中我们也看到了这个项目景观非常好，在中城区有很多高楼林立，能感受到它其实是有一定地段优势的，那您也在这儿跟我们大家介绍一下第二乐章这个项目它是位于亚特兰大哪个，都有一些什么样的地段优势？
魏总：对，亚特兰大虽然城市很大，但是它有三个商圈，第一个叫做下城，就像一个普通的美国城市的市中心；还一个叫做中城区，这个区就是我们项目所在地；还有一个商圈叫做Buckhead，Buckhead是历史上最富有的一个区；可是这个Midtown已经变成了下一个市中心，我们这个周围有四栋楼，正对面有四季酒店，有的中国客户跟我开玩笑，说只要有四季酒店的地方，那个地段的房子都是值得买的，后面有两栋都常著名的写字楼，好几千的员工，而且都是一些高收入的员工，包括很多律师事务所在那儿。旁边就是Marta，就是轻轨和地铁，有一段是轻轨，一段是地铁，直接通到机场，所以你就可以不用开车就可以直接到家了。后面有W Hotel，还有其他的一些酒店都是在项目周围，包括万豪啊。还有正在建设中，全美最大的邮递超市。旁边也有一个叫做Colony Square，它类似于的王府井，就是一个步行街。我非常早的来到中国，1999年的时候王府井步行街还在建设中，因为五十周年的活动，所以那段时间是在维修，Colony Square也是在维修，它准备做一个非常大气的商业中心，这儿呢就走一条就到了，特别近，所以这个是独一无二的。
主持人：通过您刚才的介绍，确实周边有很多豪华的酒店，W酒店，万豪酒店的所在地，就像刚才跟您开玩笑的那个朋友说的，这么多好的酒店它所在的一个中心的那肯定是具备很大的投资潜力的，再一个就是生活非常方便，那您刚才提到的有商场啊一些生活的区域啊，还有出行非常方便，我们从这些就能看出第二乐章所在的这个常优越的。那刚才我们介绍了项目周边的配套情况，那么我们这个内部的配套情况，我们刚才看短片其实有看到一些，您给我们大家详细的介绍一下。
魏总：这儿是亚特兰大最高的住宅楼，也可以这么理解，从迈阿密的南边，一直到曼哈顿北边，中间的最高的住宅楼就是我们这个第二乐章，它有两层的配套设施，一到二层是零售，然后再往上就是停车场，大概有七层的停车位，为什么？因为这样的话，我们卖了底层的房屋，它会已经有视角，这样的线层就是一个配套设施，会有健身房、游泳池等，该有的都有，spa、IMAX，还有一个私人主厨餐厅是在42层，42层的视角特别的美，你可以看到，你可以想象，请大概十来个朋友一块吃饭，有主厨给你们做的菜，这是一个非常特殊的感受。如果你有朋友或者亲戚要来，我们美国人如果只有一居室可能不方便请你的父母过来，会有大概六套的房子是可以租的，这样你可以为你的亲戚朋友租几天，不用在你自己的房间挤一挤，可以有私人空间，所以这种开发商想的这么周到，你就知道他的目标就是提供给业主还有租客一个非常完美的体验。
主持人：我们大家在国外买房子一个最关心的问题就是投资安全，毕竟是我漂洋过海在国外买房子，如果出现问题的话就会很麻烦，那我想知道第二乐章的开发商的情况是怎样的？
魏总：你说的是一个风险问题，每一个投资在哪儿都可能面临一定的风险，所以我们要研究这些。第一个你要考虑，很多中国的客户喜欢独栋别墅，别墅会是一个很大的负担，要注意别墅你要请一个人来管理，所以这个成本会比较高，公寓是有物业管理公司。第二个要考虑的是二手房还是新房，二手房便宜，但是问题就是在维修，我卖过很多不同的，新的旧的都有，我觉得新房子还是特别是宜居，所以我还是比较提倡新房。我们这个开发商是已经突破80多亿美金的个人资产，高净值人群，我一直从事房地产，那么这个项目有出资方包括Ashkenazi Associate，他们持有的那些地段，包括比弗利山商品街，Madison Avenue，曼哈顿的那个Plaza Hotel，的那个Faneuil Hall(就是我们那儿的王府井)他也持有，大概有100处项目是在美国的城市，他的资产超过120亿美金。所以这种专门做房地产投资的团队去投这么一个项目，你就知道它的一个定位是在哪里，它的实力没有什么问题。
主持人：我们从开发商之前开发过，或者投资过的一些房产来看开发商拥有着非常雄厚的资质的。那如果想投资第二乐章这个项目呢，大家肯定非常关心这个投资回报率以及未来的涨势是怎么样的？
魏总：对，这个是最核心的。因为某一个项目跟另一个往外走一百米的项目，完全不同的一个价值。所以房地产其实很简单，有两个回报，一个是它增值，一个是它的租售比。在增值这一块，开发商这个地基已经动工了，可是它的结构还没有完，很多美国的开发商，为了跟银行拿到一个更低的利息，需要卖出预售一部分的房屋，那这样的话开发商只能低价的让出它的利润，吸引早期的客户，在曼哈顿常常见的，所以这个项目，比如说卖出去十套，它所有的剩下的都会调价，加百分之一或加百分之一点五，这也是给买家一个紧迫感，越早越好。我们已经卖了有20%左右，50多套已经卖了，可是这个开发商已经调过价一次，它随着卖就会随着调价，一直到最后大概有20%，美国的房屋你可以只投20%首付款，可以贷款的。到最后房屋已经增值了20%，这就是短短两年，假设原来只是投资20%的首付，你已经翻倍了呢。第二个回报就是你打算持有一段时间看看市场的情况，这样的话你这个房屋要考虑租赁市场有哪些租户，第一就是对面四季酒店住宅，其实下面是宾馆是住宅，盯着你的这个楼，他们的是老楼，一个豪华的楼，不过他们的楼比我们的那个低的多，我们是每层三米高，非常开阔，对面的那些高租金的人就可以搬过来。还有周围的那么多的高层的写字楼，他们这些客户肯定也会过来。然后，这个项目的物业管理费其实很低，你看到那么多的配套设施，可是他们每平方英尺只不过是五毛美金一个月，这样的话不会冲掉太多的租金，房产税也不高，总的来算就是一个6%到7%的租售比。
主持人：在美国买房，我们可以发现很多客户比较关心这个房产税的事，但是亚特兰大它的这个税是比较低的。
魏总：没错，美国在哪里买都是有房产税的，是不可避免的，每个州每个郡都是不一样的，美国有三千多个郡，是郡收这个房产税。亚特兰大这个地区的房产税是低于美国平均的房产税，是房价的1.4%到1.5%，美国的平均的是1.5%到2%。亚特兰大也有其他的税收的优势，它那个消费税非常低，所以shopping常不错的，然后他的个人所得税也不算很高，所以吸引很多美国其他地方的人口。
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